Persoonlijke motivatie cliënt
Deze investering is uitgevoerd voor Vincent, een ervaren ondernemer die eerder in het Verenigd Koninkrijk investeerde. Het is zijn tweede object via Albion Invest. Met de ervaring van de eerste aankoop wilde hij een volgend pand realiseren met een duidelijke strategie en een beheersbare verbouwing.
De investering zelf
Het pand in Middleton, nabij Manchester, is aangekocht voor £169.000. Het verkeerde bij aankoop in prima staat, maar vroeg om modernisering. Het pand is verbouwd tot drie zelfstandige studio’s. Inclusief kosten koper, verbouwing en bijkomende kosten bedragen de totale investeringskosten £265.654. De geschatte waarde na verbouwing is £229.000.
Waarom is gekozen voor dit pand
- Ligging in Middleton, op korte afstand van Manchester.
- De mogelijkheid om binnen het pand drie zelfstandige studio’s te realiseren.
- Een pand in prima staat, waardoor de verbouwing zich kon richten op modernisering in plaats van herstel.
Renovatie en verhuur
Het pand is in ongeveer tien maanden verbouwd en in gebruik genomen, gerekend vanaf de toezegging tot en met de start van de verhuur. De verbouwing zelf kostte £51.750. Daarbovenop kwamen kosten voor onder meer architect, surveys, legal en meubilering, waardoor de totale kosten uitkomen op £265.654.
De drie studio’s zijn zelfstandige eenheden, elk met eigen voorzieningen. In eerste instantie was het plan om het pand als social housing te verhuren. De strategie is gaandeweg aangepast: het object wordt nu gebruikt als serviced accommodation.
Bij serviced accommodation verwachten wij een jaaropbrengst van circa £35.000. Dat is een verwachting en geen garantie. Bezetting en tarieven kunnen schommelen en de exploitatiekosten liggen hoger dan bij een langlopende lease.
Conclusie
Het project laat zien hoe een pand met drie zelfstandige eenheden meerdere exploitatiemodellen mogelijk maakt. Op basis van de verwachte omzet van circa £35.000 per jaar komt het bruto rendement uit op circa 13,17% van de totale kosten.
Daarbij is het goed om transparant te zijn: de geschatte waarde na verbouwing (£229.000) ligt onder de totale kosten (£265.654). Een deel van die kosten, zoals meubilering en bijkomende kosten, vertaalt zich niet één op één naar vastgoedwaarde. Het rendement komt daarom vooral uit de exploitatie en niet uit waardestijging op korte termijn.
De rendementen in deze casestudy zijn gebaseerd op verwachtingen en geven geen garantie voor de toekomst.
