Persoonlijke motivatie cliënt
Deze woning is een van de Britse aankopen van dezelfde ondernemende familie als in onze casestudy over Liverpool. De familie bouwt aan een gespreide Britse portefeuille waarin reguliere buy-to-let woningen, appartementencomplexen en alternatieve verhuurstrategieën worden gecombineerd, met het oog op vermogensopbouw en de volgende generatie.
Een van deze investeringen betreft een woning in Warrington, waarbij is gekozen voor een family social housing-strategie.
De investering zelf
De familie heeft een tussenwoning met drie slaapkamers aangekocht in Warrington, Noordwest-Engeland.
De woning werd oorspronkelijk aangeboden voor £165.000 en is uiteindelijk voor £153.000 aangekocht. Daarmee ligt de aankoopprijs £12.000 onder de oorspronkelijke vraagprijs.
Het pand stond leeg en had geen lopende aankoopketen, waardoor de aankoop zonder afhankelijkheid van een verkopende bewoner kon worden voorbereid.
Voor deze woning is een social housing-constructie voorzien, waarbij de woning wordt verhuurd aan een Registered Provider die huisvesting organiseert voor gezinnen.
Waarom is gekozen voor dit pand?
De investering sluit aan bij de wens van de familie om niet uitsluitend te investeren in reguliere huurwoningen, maar ook gebruik te maken van alternatieve verhuurstrategieën.
Voor deze woning is een tweejarige huurovereenkomst aangeboden via een Registered Provider, met een maandelijkse huur van £1.625.
Binnen de voorgestelde constructie betaalt de Registered Provider de nutsvoorzieningen en gemeentelijke lasten. Ook is de huur gedurende de overeengekomen leaseperiode in beginsel niet afhankelijk van de bezetting van de woning.
Het reguliere onderhoud wordt grotendeels door de huurder of betrokken beheerpartij gedragen, terwijl bepaalde structurele werkzaamheden voor rekening van de eigenaar blijven.
Deze constructie biedt de mogelijkheid om voorspelbare huurinkomsten te combineren met een relatief beperkte dagelijkse betrokkenheid bij de exploitatie.
Renovatie en verhuur
Voorafgaand aan de verhuur wordt de woning aangepast aan de vereisten van de social housing-constructie.
Hiervoor is een renovatiebudget van £16.000 opgenomen, inclusief projectmanagement.
De werkzaamheden omvatten onder andere onderhoud aan het dak en de goten, herstelwerkzaamheden in de badkamer, schilderwerk, beperkte aanpassingen aan de tuin en het verbeteren van de elektrische voorzieningen.
Daarnaast worden specifieke brandveiligheidsmaatregelen getroffen, waaronder het plaatsen van een brandwerende deur, brand- en rookdetectie en de benodigde veiligheidsvoorzieningen.
Ook wordt de woning voorzien van de noodzakelijke basisinrichting en apparatuur.
Na afronding van de werkzaamheden is het de bedoeling om de woning via de Registered Provider te verhuren aan een gezin.
Conclusie
Met deze aankoop in Warrington voegt de familie een nieuwe verhuurstrategie toe aan haar groeiende Britse vastgoedportefeuille.
De investering combineert een aankoop onder de oorspronkelijke vraagprijs met een voorgestelde social housing-huurovereenkomst en aantrekkelijke verwachte huurinkomsten.
Waar de reguliere buy-to-let woningen binnen de portefeuille vooral gericht zijn op traditionele particuliere verhuur, biedt deze investering een andere huurstructuur en daarmee verdere spreiding.
Albion Invest ondersteunt de familie bij het identificeren en beoordelen van dergelijke investeringsmogelijkheden, het organiseren van lokale partners en het begeleiden van de aankoop en uitvoering.
Zo wordt stap voor stap gebouwd aan een internationale vastgoedportefeuille met verschillende inkomstenbronnen, gericht op vermogensopbouw en de volgende generatie.
Financieel overzicht
| Oorspronkelijke vraagprijs | £165.000 |
| Aankoopprijs | £153.000 |
| Aankoop- en bijkomende kosten (begroot) | £25.477 |
| Renovatiebudget | £16.000 |
| Meubilair en apparatuur | £5.000 |
| Totale investering (begroot) | £199.477 |
| Beoogde maandelijkse huur | £1.625 |
| Beoogde jaarlijkse huur | £19.500 |
| Begrote jaarlijkse verzekering en beheerkosten | £2.670 |
| Verwacht jaarlijks resultaat | £16.830 |
| Bruto aanvangsrendement | 9,78% |
| Rendement na begrote kosten | 8,44% |
De rendementen zijn berekend op basis van de totale investering zonder hypotheek. Het jaarlijkse resultaat is een prognose vóór belastingen, eventueel aanvullend onderhoud en overige niet-begrote uitgaven. De rent-free opstartperiode is niet in de jaarprognose verwerkt. De definitieve leasevoorwaarden zijn bepalend voor de daadwerkelijke exploitatie.
Dienstverlening Albion Invest: Portefeuillestrategie, vastgoedsourcing, aankoopbegeleiding, coördinatie van renovatie en inrichting, toegang tot lokale social housing-partners en begeleiding van de verhuurvoorbereiding.
