Zeker nu de Nederlandse markt minder interessant is geworden door nieuwe wet- en regelgeving biedt het Verenigd Koninkrijk aantrekkelijke mogelijkheden voor vastgoedbeleggers. Er zijn hierbij behoorlijk wat verschillende strategieën mogelijk: buy to let, BRRR, sociale huur, HMO, transformaties, nieuwbouw en serviced accommodations. Om hier wegwijs in te worden leggen we in dit blog uit wat ze inhouden.
1. Buy to Let
Buy to Let (BTL) is een van de meest traditionele en veilige manieren om te investeren in vastgoed. Hierbij koopt u een woning met als doel deze te verhuren aan particuliere huurders. Het voordeel van deze strategie is dat het een relatief laag risico met zich meebrengt. U genereert een stabiel, maandelijks inkomen uit huur, en op lange termijn kunt u profiteren van waardestijging van het vastgoed. Deze strategie is ideaal voor beleggers die net beginnen, omdat het een voorspelbare cashflow biedt en minder actief beheer vereist.
2. BRRR
De BRRR-strategie (Buy, Refurbish, Rent, Refinance) richt zich op het aankopen en renoveren van een ondergewaardeerd of verouderd pand, om het vervolgens te verhuren en ten slotte te herfinancieren om kapitaal vrij te maken voor de volgende aankoop. Hoewel BRRR aantrekkelijke rendementen kan bieden, brengt het vanwege de nodige verbouwingen hogere risico’s met zich mee. Ook zijn waardestijgingen, hoewel de prognoses positief zijn, nooit gegarandeerd. Deze strategie is voornamelijk geschikt voor beleggers met enige ervaring, die een hoger risico kunnen verdragen.
3. Sociale huur
Investeren in sociale huur (social housing) houdt in dat u woningen aanbiedt aan woningcorporaties of lokale overheden, die deze vervolgens verhuren aan mensen met een lager inkomen. Dit is een strategie met laag risico die stabiele huurinkomsten biedt, omdat betalingen vaak worden gegarandeerd door overheden of semipublieke instellingen. Bovendien draagt u bij aan een maatschappelijk doel door te helpen bij het verlichten van woningnood. Sociale huur is een uitstekende manier om een solide basis te leggen voor uw vastgoedportefeuille met beperkte volatiliteit en voorspelbare inkomsten. Als belegger wordt u volledig ontzien in de beheers- en onderhoudskosten gedurende de gehele huurperiode. Meer over deze strategie leest u in ons artikel over sociale huisvesting in het Verenigd Koninkrijk.
4. House in Multiple Occupation
Houses in Multiple Occupation (HMO’s) zijn woningen die worden verhuurd aan meerdere huurders, die vaak aparte huurcontracten hebben en gemeenschappelijke ruimtes zoals keuken of badkamer delen. Deze strategie levert doorgaans hogere rendementen op dan traditionele Buy to Let, omdat u meerdere huurders per pand hebt. Het beheer van HMO’s is echter intensiever, en er zijn striktere regels en vergunningseisen op van toepassing. Deze strategie is vaak geschikt voor beleggers die ervaring hebben met vastgoedbeheer en bereid zijn om een actievere rol te spelen.
5. Transformaties
Bij transformaties koopt u een bestaand pand, vaak commercieel onroerend goed, en transformeert u dit naar een woonfunctie. Dit kan bijzonder lucratief zijn in gebieden waar vraag is naar woningen maar commercieel vastgoed leegstaat. Transformaties kunnen hoge rendementen opleveren, maar brengen ook grotere risico’s met zich mee, zoals bouwvertragingen en marktrisico’s. Deze strategie is ideaal voor beleggers die bereid zijn om hun portfolio te diversifiëren en risico’s te nemen in ruil voor potentieel hogere winsten.
6. Nieuwbouw
Nieuwbouwprojecten bieden de mogelijkheid om vanaf de grond af aan te bouwen, wat u de kans geeft om moderne, energiezuinige en toekomstbestendige woningen te creëren die aantrekkelijk zijn voor huurders. Nieuwbouwprojecten kunnen aantrekkelijk zijn vanwege hun lage onderhoudskosten in de beginjaren en het potentieel voor waardestijging. Daarnaast wordt er bij nieuwbouwprojecten in fases betaald, waardoor u niet direct het volledige bedrag hoeft te betalen. In steden zoals Manchester en Liverpool worden er veel nieuwbouwprojecten ontwikkeld en zelfs die zijn nog niet genoeg om aan de vraag te voldoen. Volgens het Greater Manchester Combined Authority rapport van 2021 zijn er plannen om in de periode 2020 tot 2037 ongeveer 227.000 nieuwe woningen te bouwen in de Greater Manchester-regio. In Liverpool is de doelstelling om tegen 2033 ongeveer 35.000 woningen te ontwikkelen. Meer over de voordelen van nieuwbouw leest u in ons artikel over nieuwbouw vastgoed in het Verenigd Koninkrijk.
7. Serviced Accommodation
Serviced Accommodations (of corporate let) richt zich op het verhuren van volledig ingerichte woningen aan zakenreizigers, toeristen of bedrijven voor korte verblijven. Deze strategie kan hogere inkomsten opleveren dan traditionele verhuurmethoden vanwege de flexibiliteit en hogere huurtarieven per nacht of per week. Het biedt beleggers de mogelijkheid om in te spelen op acute vraag, maar vereist ook een hoger niveau van beheer en onderhoud, evenals een grondige kennis van de lokale markt. Deze strategie is interessant, maar wij adviseren hem veelal pas na opbouw van een stabieler fundament.
Het kiezen van een strategie
De optimale keuze qua vastgoedstrategie hangt af van uw persoonlijke doelstellingen, budget en risicobereidheid. Beginnende vastgoedbeleggers raden wij doorgaans aan om eerst een solide basis te leggen met strategieën zoals BTL’s, sociale huur en eventueel nieuwbouw. Met name BTL’s fungeren vaak als het fundament van een succesvolle vastgoedportefeuille, omdat ze voorspelbare en stabiele inkomsten bieden. Zodra u meer ervaring opdoet en uw portefeuille begint te groeien, kunt u overwegen om andere, meer actieve strategieën zoals BRRR, transformaties, serviced accommodations of HMO’s toe te voegen om uw rendementen verder te optimaliseren.
Kennen ze in het Verenigd Koninkrijk ook een gereguleerde huurmarkt?
De huursector is een belangrijke pijler voor zowel huurders als verhuurders, en de regelgeving rondom huurprijzen en verhuurvoorwaarden kan sterk variëren van land tot land. In Nederland kennen we een gedetailleerd en streng gereguleerd huursysteem met maximale huurprijzen, puntentelling voor woningen en opkoopbescherming. Sinds juli 2024 is de Wet Betaalbare Huur ingegaan, wat een flinke nekslag is geweest voor verhurend Nederland.
In het Verenigd Koninkrijk, met name in Engeland en Wales, zijn er vooralsnog minder strenge regels die nadelig zijn voor verhuurders. Hieronder een vergelijking van de twee markten en wat dit betekent voor verhuurders die op zoek zijn naar investeringsmogelijkheden.
De huurmarkt in Nederland
De Nederlandse huurmarkt staat bekend om zijn uitgebreide regelgeving, die erop gericht is huurders te beschermen tegen excessieve huurprijzen en slechte woonomstandigheden. De belangrijkste regels zijn maximale huurprijzen op basis van een puntensysteem (woningwaarderingsstelsel), opkoopbescherming in bepaalde gemeenten, en huurcontracten voor onbepaalde tijd die moeilijk te beëindigen zijn. Sinds juli 2024 worden ook huren in de middensector gereguleerd.
De huurmarkt in het Verenigd Koninkrijk
In tegenstelling tot Nederland is de huurmarkt in Engeland en Wales minder strikt gereguleerd vanuit het perspectief van verhuurders. Er zijn geen wettelijke beperkingen op huurprijzen in de particuliere sector, de meeste huurovereenkomsten zijn flexibele assured shorthold tenancies, en er bestaat geen formele opkoopbescherming. Dit biedt verhuurders hogere potentiële rendementen, grotere flexibiliteit en een open markt voor beleggers. Meer over de recente wetswijzigingen leest u in ons artikel over de Renters’ Rights Act.
Woningtekort of woningoverschot in het Verenigd Koninkrijk?
Het Verenigd Koninkrijk kampt met een aanzienlijk woningtekort. Dit tekort is al jaren een probleem en blijft een grote uitdaging voor zowel de overheid als de vastgoedmarkt. De belangrijkste signalen zijn hoge huur- en koopprijzen in stedelijke gebieden, langere wachtlijsten voor sociale huisvesting, bevolkingsgroei mede door migratie, en onvoldoende nieuwbouw. Volgens gegevens van Savills werden er in 2023 ongeveer 231.000 nieuwe woningen gebouwd, terwijl de doelstelling 300.000 per jaar is. Dat betekent dat het Verenigd Koninkrijk nog steeds ongeveer 70.000 woningen per jaar tekortkomt. Het cumulatieve tekort wordt geschat op meer dan een miljoen woningen.
Het woningtekort varieert sterk per regio. Londen en Zuidoost-Engeland hebben de meest acute tekorten, met prijzen aanzienlijk boven het nationale gemiddelde. Noord-Engeland, Schotland en Wales kennen ook uitdagingen, maar de situatie is over het algemeen minder ernstig. Toekomstige oplossingen liggen in overheidsbeleid en stimulansen voor woningbouw, innovatieve bouwmethoden zoals modulaire bouw, en herbestemming van leegstaand commercieel vastgoed naar woonruimte.
Voor investeerders biedt dit woningtekort juist kansen: de hoge vraag naar woningen in veel gebieden levert een potentieel sterk huurrendement op. Daarnaast worden vastgoedinvesteerders en ontwikkelaars gezien als onderdeel van de oplossing, en worden zij gesteund met mogelijke belastingverlagingen of subsidies bij herontwikkelingen en renovaties.
Meer weten?
Wilt u weten wat dit concreet betekent voor uw situatie? Vraag dan het informatiepakket van Albion Invest aan, of plan vrijblijvend een kennismakingsgesprek in. Wij helpen u graag bepalen hoe u als Nederlandse investeerder optimaal kunt profiteren van de kansen die de Britse markt nu biedt.
