Persoonlijke motivatie cliënt
Deze investering is uitgevoerd voor Toon en zijn vrouw. Zij zochten een investering met weinig omkijken en een sterk huurrendement, als tweede inkomstenbron voor hun gezin. Geen pand waar zij zelf wisselende huurders, onderhoud en leegstand moeten regelen, maar een voorspelbaar inkomen over een lange periode.
Het pand heeft daarnaast een maatschappelijke functie: het biedt een woonplek aan mensen die dagelijkse zorg en toezicht nodig hebben.
De investering zelf
Albion Invest begeleidde de aankoop van een nieuwbouwwoning op een nieuwbouwlocatie in Gainsborough, Lincolnshire. De woning is toegezegd in augustus en in oktober opgeleverd, na ongeveer twee maanden van toezegging tot completion. De totale investering bedraagt £325.000, all-in: inclusief SDLT (£8.200) en bijkomende kosten. Er was geen verbouwing nodig.
Toon en zijn vrouw kochten het pand privé. Daardoor kunnen beiden gebruikmaken van de persoonlijke vrijstelling van circa £12.570 per persoon per jaar. Het meerdere inkomen is belastbaar. De fiscale situatie verschilt per persoon en verdient maatwerkadvies.
Waarom is gekozen voor dit pand
- Nieuwbouw op een nieuwbouwlocatie, waardoor geen verbouwing nodig was.
- Een langlopend huurcontract van 25 jaar met een gespecialiseerde partij voor supported social housing.
- Een full repairing and insuring-contract, waardoor onderhoud en verzekering bij de huurpartij liggen.
- Huurindexatie op basis van CPI + 1%, zonder cap.
- Maatschappelijke impact: het pand biedt huisvesting aan bewoners die dagelijkse zorg of toezicht nodig hebben.
Renovatie en verhuur
Omdat het om nieuwbouw gaat, was er geen renovatie. Het pand wordt als geheel verhuurd aan één partij, die het pand gebruikt voor supported social housing. De huur wordt betaald vanuit overheidsfinanciering. De eigenaar hoeft zich daardoor niet bezig te houden met wisselende huurders, leegstand tussen huurders of onderhoud.
De huur bedraagt £4.550 per maand, oftewel £54.600 per jaar.
Conclusie
Op een totale investering van £325.000 komt de jaarlijkse huur van £54.600 uit op een huurrendement van 16,8%, vóór inkomstenbelasting. Voor Toon en zijn vrouw is dit een tweede inkomstenbron met weinig operationele zorgen, in een pand met aantoonbare maatschappelijke waarde.
Huurinkomsten bij supported social housing zijn afhankelijk van een contractpartij en van overheidsfinanciering. Wijzigingen in beleid of regelgeving kunnen invloed hebben. Rendementen uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst.
