Savills, een van de meest gerespecteerde vastgoedadviseurs van het Verenigd Koninkrijk, heeft zijn vijfjarige groeiverwachting voor de Britse woningmarkt naar boven bijgesteld. De uitkomst is opvallend: Noordwest-Engeland, de regio rondom Manchester en Liverpool, scoort het hoogst van alle Britse regio’s met een verwachte waardestijging van 31,2 procent tegen 2029. Dat is 6 procentpunt meer dan in de vorige prognose. Voor Nederlandse investeerders die nu nog twijfelen, is dit een krachtig signaal.
Wat de Savills prognose precies inhoudt
Savills publiceert ieder jaar een gedetailleerde vooruitblik op de woningmarkt per regio, gebaseerd op economische data, vraag en aanbod, hypotheekontwikkelingen en regionale werkgelegenheidsgroei. De meest recente update plaatst Noordwest-Engeland bovenaan de lijst met een cumulatieve prijsgroei van 31,2 procent over vijf jaar.
Ter vergelijking: het nationale gemiddelde voor het Verenigd Koninkrijk ligt op zo’n 23 procent. Londen, lange tijd de magneet voor internationaal kapitaal, blijft daar ver onder. Noordwest-Engeland overtreft ook Yorkshire, het Oosten van Engeland en het Zuidwesten. Het is kortom geen toeval, maar de uitkomst van een combinatie van factoren die de regio jarenlang heeft opgebouwd.
Wat dit concreet betekent: wie nu een woning koopt voor £200.000 in Manchester of Liverpool, kan op basis van deze prognose rekenen op een waarde van circa £262.000 in 2029. En dat is los van de huurinkomsten die in de tussenliggende jaren binnenkomen.
Manchester en Liverpool: twee steden, twee profielen
Binnen Noordwest-Engeland zijn Manchester en Liverpool de twee voornaamste investeringsmarkten voor buitenlandse kopers. Ze bieden elk een eigen risico en rendementsprofiel.
Manchester is de grotere en snelgroeiende economische motor van de regio. De gemiddelde woningprijs ligt inmiddels rond de £250.000, met huurrendementen van gemiddeld 6,5 procent. De stad heeft een gediversifieerde economie met financiele dienstverlening, technologie, media en onderwijs als belangrijkste pijlers. BBC Studios, ITV, Amazon en Booking.com hebben er hun Britse kantoren gevestigd. De vraag naar huurwoningen is navenant hoog en de leegstand is laag.
Liverpool biedt een aantrekkelijker instappunt voor investeerders die meer waardepotentieel willen combineren met een lagere initiële investering. De gemiddelde woningprijs in Liverpool ligt rond de £185.000, gemiddeld zo’n £65.000 minder dan in Manchester. De huurrendementen zijn vergelijkbaar of zelfs iets hoger, wat betekent dat het rendement op eigen vermogen in Liverpool gunstiger kan uitpakken. Liverpool heeft bovendien een sterke universiteitsmarkt met meer dan 70.000 studenten, en de stadsontwikkeling rond de waterfront en de binnenstad trekt ook jonge professionals aan.
De structurele factoren achter de groei
De Savills-prognose is geen gok, maar de berekende prognose op basis van een aantal structurele krachten die al jaren zichtbaar zijn in de regio. De belangrijkste drie zijn een hardnekkig woningtekort, een aanhoudende instroom van banen en een groeiende studentenpopulatie.
Ten eerste het woningtekort. Noordwest-Engeland bouwt structureel minder woningen dan er vraag is. De Britse overheid erkent dit probleem en heeft ambitieuze bouwdoelen gesteld, maar de bouw loopt achter op de planning. Dat betekent dat de prijsdruk op bestaande woningen en huurwoningen aanhoudt, wat gunstig is voor verhuurders.
Ten tweede de banengroei. De Britse overheid verplaatst actief overheidsfuncties vanuit Londen naar de regio’s in het noorden, een beleid dat onder de naam ‘levelling up’ al jaren wordt doorgezet. Dit brengt goedbetaalde, stabiele banen naar steden als Manchester, Liverpool en Leeds, met directe gevolgen voor de huurvraag in de hogere segmenten.
Ten derde de studenten. De universiteiten van Manchester, Liverpool, Leeds en omgeving tellen samen meer dan 200.000 ingeschreven studenten. Dat is een enorme, permanente vraagbasis voor huurwoningen, die bovendien weinig gevoelig is voor economische schommelingen.
Noordwest-Engeland vergeleken met Nederland
Voor Nederlandse investeerders is de vergelijking met de thuismarkt illustratief. In de Randstad zijn woningprijzen de afgelopen jaren zo hard gestegen dat bruto huurrendementen van 3 tot 4 procent inmiddels al als acceptabel worden beschouwd. In Noordwest-Engeland halen vergelijkbare panden rendementen van 6 tot 7 procent, bij aankoopprijzen die een fractie zijn van wat vergelijkbaar vastgoed in Amsterdam of Utrecht kost.
Daar komt nu de Savills-prognose bovenop. Als Noordwest-Engeland de komende vijf jaar inderdaad met 31 procent in waarde stijgt, dan heeft een investeerder in deze regio twee motoren onder zijn rendement: de lopende huurinkomsten en de vermogensgroei. Dat is een combinatie die de Nederlandse woningmarkt op dit moment simpelweg niet kan bieden.
Het juiste moment om te handelen
Een veelgestelde vraag onder potentiele investeerders is: ‘Is het niet al te laat?’ Het antwoord is nee, maar de markt beweegt. Wie vijf jaar geleden instapte, plukt nu al de vruchten. Wie nu instapt, profiteert volgens de meest recente Savills prognose nog van een forse groeicyclus tot en met 2029 en verder.
De fundamenten zijn solide, de vraag naar huurwoningen is structureel, en de groeiverwachtingen zijn niet gebaseerd op hype maar op meetbare economische en demografische factoren. Noordwest-Engeland is geen gok, het is een berekende keuze.
Wilt u weten wat deze groeiverwachting voor u persoonlijk betekent?
Albion Invest helpt Nederlandse particulieren en ondernemers bij het opbouwen van vermogen via Brits vastgoed in Noord-West Engeland. Vraag ons informatiepakket aan of plan een vrijblijvend kennismakingsgesprek via albioninvest.nl.
