Wie denkt aan Brits vastgoed, denkt vaak aan Manchester of Liverpool. Maar wie verder kijkt, ontdekt een stad die steeds vaker in de schijnwerpers staat bij ervaren investeerders: Newcastle upon Tyne. En dat is niet zonder reden. Met de oplevering van het grootste regionale kantoor van de Britse belastingdienst HMRC, het zogenaamde Pilgrim’s Quarter, stroomt er een golf van hoogopgeleide werknemers de stad in. Bijna 9.000 ambtenaren verhuizen naar het stadscentrum. Dat is goed nieuws voor de huurmarkt, en voor investeerders die er tijdig bij zijn.
Het Pilgrim’s Quarter: een structurele aanjager van huurvraag
Het Pilgrim’s Quarter is een grootschalig herontwikkelingsproject in het hart van Newcastle. Het nieuwe HMRC-kantoor vormt het kloppende hart van dit project en is inmiddels praktisch opgeleverd. Het gebouw biedt ruimte aan bijna 9.000 medewerkers van de Britse belastingdienst, die vanuit het hele land naar Newcastle verhuizen of er dagelijks heen pendelen.
Voor de lokale huurmarkt is dit een directe en meetbare impuls. Professionals die vanuit andere steden komen, zoeken kwalitatieve huurwoningen in de buurt van het stadscentrum. Denk aan een en twee slaapkamerappartementen op loopafstand van het kantoor, of goed bereikbaar via openbaar vervoer. Precies het segment dat voor Nederlanders interessant is om in te investeren.
Het bijzondere aan dit soort overheidsgerelateerde vraag is de stabiliteit. HMRC gaat nergens anders heen. De 9.000 medewerkers zijn geen tijdelijke uitzendkrachten, maar vaste ambtenaren met een lange carriere voor zich. Dat maakt de huurvraag die hieruit voortvloeit structureel van aard, en dat is precies waar een vastgoedinvesteerder naar op zoek is.
Wat kost vastgoed in Newcastle en wat levert het op?
De gemiddelde woningprijs in Newcastle ligt momenteel rond de £205.000. Dat is aanzienlijk minder dan in Manchester, waar de gemiddelde prijs inmiddels boven de £250.000 uitkomt, en ver onder het nationale gemiddelde van ruim £290.000. Voor een Nederlandse investeerder betekent dit dat de instapdrempel relatief laag is, terwijl de rendementen juist bovengemiddeld zijn.
De bruto huurrendementen in Newcastle liggen doorgaans tussen de 7 en 8 procent, afhankelijk van locatie, type woning en kwaliteit van het object. Voor appartementen in het stadscentrum, dicht bij werkgevers zoals HMRC en de twee universiteiten van de stad, zijn rendementen aan de bovenkant van die bandbreedte realistisch. Ter vergelijking: in Amsterdam zijn bruto rendementen van 3 tot 4 procent al een prestatie.
Bovendien heeft Newcastle de afgelopen tien jaar een waardestijging van gemiddeld 36 procent laten zien. Dat is indrukwekkend voor een stad die nog steeds als relatief betaalbaar geldt. De combinatie van lage aankoopprijzen, hoge huurrendementen en gestage waardestijging maakt Newcastle aantrekkelijk voor investeerders die niet willen overbetalen.
Waarom Newcastle een slim alternatief is voor Manchester
Manchester is populair, en begrijpelijkerwijs. De stad groeit snel, de economie is divers en de huurmarkt is robuust. Maar die populariteit heeft een keerzijde: de instapprijs is de afgelopen jaren fors gestegen. Veel investeerders die een paar jaar geleden hun kans misten in Manchester, zoeken nu naar de volgende stad die een vergelijkbare ontwikkeling doorloopt.
Newcastle heeft veel van de kenmerken die Manchester ooit aantrekkelijk maakten. Een sterke universiteitsstad met meer dan 50.000 studenten, een groeiend zakelijk district, een actief stadsbestuur dat zwaar investeert in herontwikkeling van het centrum, en nu de komst van duizenden goedbetaalde overheidsfunctionarissen. De stad bevindt zich qua aantrekkingskracht op een punt dat Manchester zo’n tien tot vijftien jaar geleden ook doormaakte.
Bovendien heeft Newcastle een uitstekende verbinding met Londen via de East Coast Main Line, de hogesnelheidslijn die de twee steden in circa drie uur verbindt. Dit trekt ook professionals aan die gedeeltelijk vanuit Londen werken maar goedkoper willen wonen en huren.
Conclusie: de timing is gunstig
Newcastle is niet langer de verborgen stad die het tien jaar geleden was, maar het is ook nog geen Manchester. Dat is precies de fase waarin instappen interessant is: de fundamenten zijn solide, de huurvraag groeit aantoonbaar, en de prijzen zijn nog niet opgeblazen door jarenlange media-aandacht.
De komst van bijna 9.000 HMRC-medewerkers naar het Pilgrim’s Quarter is geen speculatie, het is een bevestigde ontwikkeling die nu al effect heeft op de huurmarkt. Voor Nederlandse investeerders die zoeken naar stabiel rendement gecombineerd met groeipotentieel, is Newcastle een serieuze optie die de moeite waard is om nader te onderzoeken.
Benieuwd of Newcastle past bij uw beleggingsdoelen?
Albion Invest begeleidt Nederlandse particulieren en ondernemers bij het selecteren, aankopen en beheren van vastgoed in Noord-Engeland. Plan een vrijblijvend kennismakingsgesprek en ontdek welke mogelijkheden er voor u zijn, of vraag ons informatiepakket aan via albioninvest.nl.
