Als Albion Invest praat over de focussteden in Noord-Engeland, vallen de namen Manchester, Liverpool, Leeds en Newcastle al snel. Middlesbrough, de havenstad aan de monding van de Tees, blijft in die gesprekken opvallend vaak achter. En dat is precies waarom de stad zo interessant is voor vastgoedinvesteerders die op zoek zijn naar rendement.
Aankoopprijzen die het verschil maken
De gemiddelde aankoopprijs in Middlesbrough ligt rond de £142.000, terwijl het nationaal gemiddelde in het Verenigd Koninkrijk uitkomt op £271.000. Wie gewend is aan de instapprijzen in Manchester of Liverpool, zal merken dat het kapitaalbeslag in Middlesbrough aanzienlijk lager is, terwijl de huurprijzen de afgelopen jaren met meer dan 10 procent per jaar zijn gestegen.
Die combinatie, lage aankoopprijs en stevige huurgroei, vertaalt zich direct in rendement. In de postcodegebieden TS1 en TS3, het stadscentrum en de wijk North Ormesby, liggen de bruto huurrendementen tussen de 9 en 12 procent. Zelfs in rustigere wijken als TS5 (Linthorpe en Acklam) zijn rendementen van 7 tot 9 procent heel gewoon.
De stad vernieuwt zich
Middlesbrough is niet alleen interessant vanwege de cijfers van vandaag. De stad investeert fors in haar eigen toekomst, en dat schept de structurele vraag die iedere verhuurder nodig heeft.
Het Crown Square-project, een stedelijke herontwikkeling met een totale investering van £200 miljoen, transformeert het stadscentrum van Middlesbrough. Naast nieuwe woningen komen er ook commerciële ruimten, voorzieningen en een compact woongebied dat jonge professionals aantrekt.
In de wijk Gresham loopt het Union Village-project, waarbij 145 nieuwe betaalbare woningen worden opgeleverd. Dit soort projecten vervangt verouderd woningbestand door moderne huisvesting, wat de algehele uitstraling van de wijk verbetert en de huurprijzen in de omgeving stabiliseert.
Nog groter van schaal is de Teesworks-site op het voormalige industrieterrein van Redcar, vlak buiten Middlesbrough. Dit project maakt deel uit van het bredere overheidsinvesteringspakket voor Noord-Engeland, waarbij fors wordt geïnvesteerd in maakindustrie en groene energie. De verwachting is dat dit de komende jaren tienduizenden banen oplevert, met een directe vraag naar woonruimte in de regio als gevolg.
Structurele vraag vanuit meerdere hoeken
Een gezonde huurmarkt heeft meerdere vraaggroepen nodig, en Middlesbrough heeft die. De Teesside University trekt jaarlijks duizenden studenten naar de stad, die vrijwel allemaal op zoek zijn naar particuliere huurwoningen in de buurt van de campus. Daar bovenop komt een groeiende groep jonge professionals die werk vinden in de opkomende sectoren van de regio.
Het vacaturepercentage op de lokale huurmarkt is structureel laag. Woningen worden doorgaans snel verhuurd, wat de exploitatieresultaten voor investeerders stabiel houdt. Dat is geen toevalligheid, maar het resultaat van een regio waar de vraag al jaren het aanbod overtreft.
Wat Middlesbrough onderscheidt van de andere steden
Manchester en Liverpool zijn inmiddels breed bekend bij internationale investeerders, inclusief Nederlandse. Dat is goed nieuws voor de marktliquiditeit, maar het betekent ook dat de instapprijzen zijn opgelopen en de rendementen zijn gedaald ten opzichte van een paar jaar geleden.
Middlesbrough bevindt zich in een andere fase. De vastgoedmarkt is er nog niet ontdekt door de grote massa, de rendementen zijn hoger dan in de andere focussteden, en de regeneratiegolf is net goed op gang. Wie nu instapt, profiteert zowel van de huidige cashflow als van de waardeontwikkeling die de komende jaren wordt verwacht.
Voor Nederlandse investeerders die rendement centraal stellen en niet willen betalen voor naamsbekendheid, verdient Middlesbrough een serieuze plek op de shortlist.
Meer weten over investeren in Middlesbrough?
Albion Invest begeleidt Nederlandse investeerders bij het vinden, financieren en beheren van vastgoed in Noord-Engeland. Plan een vrijblijvend kennismakingsgesprek of vraag ons informatiepakket aan via albioninvest.nl.
