Zeker nu de Nederlandse markt minder interessant is geworden door nieuwe wet- en regelgeving biedt het Verenigd Koninkrijk aantrekkelijke mogelijkheden voor vastgoedbeleggers. Er zijn hierbij behoorlijk wat verschillende strategieën mogelijk: buy to let, BRRR, sociale huur, HMO, transformaties, nieuwbouw, en serviced accommodations, en wat niet al. Om hier wegwijs in te worden leggen we in dit blog uit wat ze inhouden.
1. Buy to Let
Buy to Let (BTL) is een van de meest traditionele en veilige manieren om te investeren in vastgoed. Hierbij koopt u een woning met als doel deze te verhuren aan particuliere huurders. Het voordeel van deze strategie is dat het een relatief laag risico met zich meebrengt. U genereert een stabiel, maandelijks inkomen uit huur, en op lange termijn kunt u profiteren van waardestijging van het vastgoed. Deze strategie is ideaal voor beleggers die net beginnen, omdat het een voorspelbare cashflow biedt en minder actief beheer vereist.
2. BRRR
De BRRR-strategie (Buy, Refurbish, Rent, Refinance) richt zich op het aankopen en renoveren van een ondergewaardeerd of verouderd pand, om het vervolgens te verhuren, en ten slotte te herfinancieren om kapitaal vrij te maken voor de volgende aankoop. Hoewel BRRR aantrekkelijke rendementen kan bieden, brengt het vanwege de nodige verbouwingen hogere risico’s met zich mee. Ook zijn waardestijgingen, hoewel de prognoses positief zijn, nooit gegarandeerd. Deze strategie is voornamelijk geschikt voor beleggers met enige ervaring, die een hoger risico kunnen verdragen.
3. Sociale huur
Investeren in sociale huur, social housing, houdt in dat u woningen aanbiedt aan woningcorporaties of lokale overheden, die deze vervolgens verhuren aan mensen met een lager inkomen. Dit is een strategie met laag risico die stabiele huurinkomsten biedt omdat betalingen vaak worden gegarandeerd door overheden of semipublieke instellingen. Bovendien draagt u bij aan een maatschappelijk doel door te helpen bij het verlichten van woningnood. Sociale huur is een uitstekende manier om een solide basis te leggen voor uw vastgoedportefeuille met beperkte volatiliteit en voorspelbare inkomsten. Als belegger wordt u volledig ontzien in de beheers- en onderhoudskosten gedurende de gehele huurperiode.
4. House in Multiple Occupation
Houses in Multiple Occupation (HMO’s) zijn woningen die worden verhuurd aan meerdere huurders, die vaak aparte huurcontracten hebben en gemeenschappelijke ruimtes zoals keuken of badkamer delen. Deze strategie levert doorgaans hogere rendementen op dan traditionele Buy to Let, omdat u meerdere huurders per pand hebt. Het beheer van HMO’s is echter intensiever, en er zijn striktere regels en vergunningseisen op van toepassing. Deze strategie is vaak geschikt voor beleggers die ervaring hebben met vastgoedbeheer en bereid zijn om een actievere rol te spelen.
5. Transformaties
Bij transformaties koopt u een bestaand pand, vaak commercieel onroerend goed, en transformeert u dit naar een woonfunctie. Dit kan bijzonder lucratief zijn in gebieden waar vraag is naar woningen maar commercieel vastgoed leegstaat. Transformaties kunnen hoge rendementen opleveren, maar brengen ook grotere risico’s met zich mee, zoals bouwvertragingen en marktrisico’s. Deze strategie is ideaal voor beleggers die bereid zijn om hun portfolio te diversifiëren en risico’s te nemen in ruil voor potentieel hogere winsten.
6. Nieuwbouw
Nieuwbouwprojecten bieden de mogelijkheid om vanaf de grond af aan te bouwen, wat u de kans geeft om moderne, energiezuinige en toekomstbestendige woningen te creëren die aantrekkelijk zijn voor huurders. Nieuwbouwprojecten kunnen aantrekkelijk zijn vanwege hun lage onderhoudskosten in de beginjaren en het potentieel voor waardestijging. Daarnaast wordt er bij nieuwbouwprojecten in fases betaald, waardoor u niet direct het volledige bedrag hoeft te betalen. In steden zoals Manchester en Liverpool worden er veel nieuwbouwprojecten ontwikkeld en zelfs die zijn nog niet genoeg om aan de vraag te voldoen. Volgens het Greater Manchester Combined Authority rapport van 2021 zijn er plannen om in de periode 2020-2037 ongeveer 227.000 nieuwe woningen te bouwen in de Greater Manchester-regio. Dit komt neer op een gemiddelde van ongeveer 11.935 woningen per jaar. In Liverpool is de doelstelling om tegen 2033 ongeveer 35.000 woningen te ontwikkelen.
7. Serviced Accommodation
Serviced Accommodations (of corporate let), richt zich op het verhuren van volledig ingerichte woningen aan zakenreizigers, toeristen of bedrijven voor korte verblijven. Deze strategie kan hogere inkomsten opleveren dan traditionele verhuurmethoden vanwege de flexibiliteit en hogere huurtarieven per nacht of per week. Het biedt beleggers de mogelijkheid om in te spelen op acute vraag, maar vereist ook een hoger niveau van beheer en onderhoud, evenals een grondige kennis van de lokale markt.
Deze strategie is ideaal voor beleggers die op zoek zijn naar een meer dynamische investeringsmogelijkheid en bereid zijn meer tijd en middelen te investeren in actief beheer. Dit is naar onze mening dan ook een interessante verhuurstrategie, maar we adviseren hem veelal pas na opbouw van een stabieler fundament.
Het kiezen van een strategie
De optimale keuze qua vastgoedstrategie hangt af van uw persoonlijke doelstellingen, budget en risicobereidheid. Beginnende vastgoedbeleggers raden wij doorgaans aan om eerst een solide basis te leggen met strategieën met BTLs, sociale huur en eventueel nieuwbouw. Met name BTLs fungeren vaak als het fundament van een succesvolle vastgoedportefeuille, omdat ze voorspelbare en stabiele inkomsten bieden en daarmee een veilige basis vormen waarop u kunt bouwen. Een solide BTL-portfolio geeft u een stabiele cashflow, een dekking tegen inflatie, en waardegroei voor de lange termijn.
Dit geeft u de financiële vrijheid geeft om later uw portefeuille uit te breiden met andere, potentieel winstgevendere, maar ook risicovollere strategieën. Zodra u meer ervaring opdoet en uw portefeuille begint te groeien, kunt u overwegen om andere, meer actieve strategieën zoals BRRR, transformaties, serviced accommodations, of HMO’s toe te voegen om uw rendementen verder te optimaliseren.
Het belangrijkste is om bij de start goed geïnformeerd te zijn, een duidelijk plan te hebben, en indien nodig gedegen advies in te winnen. Bij Albion Invest staan we klaar om u hierin te begeleiden.
Blog 2 Kennen ze in de UK ook een gereguleerde huurmarkt?
De huursector is een belangrijke pijler voor zowel huurders als verhuurders, en de regelgeving rondom huurprijzen en verhuurvoorwaarden kan sterk variëren van land tot land. In Nederland kennen we een gedetailleerd en streng gereguleerd huursysteem met maximale huurprijzen, puntentelling voor woningen, en opkoopbescherming. Sinds juli 2024 is de Wet Betaalbare Huur ingegaan wat een flinke nekslag is geweest voor verhurend Nederland.
In het Verenigd Koninkrijk, met name in Engeland en Wales, zijn er vooralsnog minder strenge regels die nadelig zijn voor verhuurders. Deze blog biedt een vergelijking tussen de regulaties van de huurmarkten in Nederland en het Verenigd Koninkrijk en bespreekt wat dit betekent voor verhuurders die op zoek zijn naar investeringsmogelijkheden.
De huurmarkt in Nederland
De Nederlandse huurmarkt staat bekend om zijn uitgebreide regelgeving, die erop gericht is huurders te beschermen tegen excessieve huurprijzen en slechte woonomstandigheden. Enkele van de belangrijkste regels in Nederland zijn:
1. Maximale huurprijzen:
– Nederland heeft een stelsel van maximale huurprijzen voor gereguleerde huurwoningen (woningen die onder een bepaalde huurprijsgrens vallen). De maximale huurprijs van een woning wordt bepaald door een puntensysteem, waarbij punten worden toegekend op basis van de grootte, locatie, en voorzieningen van de woning.
– Deze maximale huurprijs zorgt ervoor dat huurders niet meer betalen dan een redelijke prijs voor de kwaliteit van de woning. In juli 2024 is dit systeem aangescherpt en worden huren in de midden sector ook gereguleerd.
2. Puntentelling (woningwaarderingsstelsel):
– Het woningwaarderingsstelsel (WWS) bepaalt de maximale huurprijs van een woning op basis van een puntensysteem. Dit systeem houdt rekening met verschillende factoren, zoals de oppervlakte van de woning, het aantal kamers, de energieprestatie, en voorzieningen zoals een balkon of tuin.
– Woningen die onder een bepaalde puntenaantal blijven, vallen in de gereguleerde sector en zijn onderhevig aan de maximale huurprijsregels. Woningen boven deze grens kunnen worden verhuurd in de vrije sector, waar minder strikte regels gelden.
3. Opkoopbescherming:
– Opkoopbescherming is een maatregel die gemeenten in Nederland kunnen invoeren om te voorkomen dat huizen worden opgekocht door beleggers die deze vervolgens verhuren. Dit beleid is gericht op het bevorderen van woningbezit door particuliere kopers en het beschermen van de woningvoorraad voor starters en doorstromers.
– In gebieden waar opkoopbescherming geldt, kunnen woningen onder een bepaalde WOZ-waarde niet zomaar worden opgekocht voor verhuur.
4. Huurcontracten voor onbepaalde tijd:
- In Nederland zijn de meeste huurcontracten voor onbepaalde tijd, vooral in de gereguleerde sector. Dit betekent dat huurders langdurige zekerheid hebben over hun woonruimte en dat huurverhogingen gebonden zijn aan wettelijke beperkingen.
- Een contract voor onbepaalde tijd kan alleen onder specifieke omstandigheden worden beëindigd, zoals bij verkoop van de woning voor eigen gebruik of bij slecht gedrag van de huurder. Dit biedt huurders veel bescherming, maar kan voor verhuurders beperkend zijn.
De huurmarkt in het Verenigd Koninkrijk (Engeland en Wales)
In tegenstelling tot Nederland is de huurmarkt in Engeland en Wales minder strikt gereguleerd, vooral vanuit het perspectief van verhuurders. Hier zijn enkele belangrijke aspecten van de Britse huurmarkt:
1. Minder strikte regulering van huurprijzen:
– In Engeland en Wales zijn er momenteel geen wettelijke beperkingen op de huurprijzen voor woningen in de particuliere huursector. Dit betekent dat verhuurders in principe vrij zijn om huurprijzen vast te stellen op basis van de marktomstandigheden en onderhandelingskracht met huurders.
– Er zijn geen maximale huurprijsregels zoals in Nederland, waardoor verhuurders potentieel hogere rendementen kunnen behalen in gebieden met een hoge vraag.
2. Flexibele verhuurvoorwaarden:
– De meeste huurovereenkomsten in Engeland en Wales zijn zogenaamde “assured shorthold tenancies” (AST). Deze huurovereenkomsten bieden zowel verhuurders als huurders flexibiliteit. Ze worden meestal afgesloten voor een periode van zes maanden tot een jaar, waarna ze kunnen worden verlengd of beëindigd met een opzegtermijn.
– Dit systeem biedt verhuurders de mogelijkheid om snel te reageren op marktomstandigheden en hun huurprijzen aan te passen bij elke nieuwe huurovereenkomst.
3. Geen opkoopbescherming:
– Anders dan in Nederland, bestaat er in Engeland en Wales geen formele opkoopbescherming die voorkomt dat beleggers woningen kopen voor verhuur. Dit betekent dat de markt voor vastgoedinvesteerders relatief open is, vooral in opkomende en stedelijke gebieden waar de vraag naar huurwoningen groot is.
– Dit biedt verhuurders meer vrijheid en mogelijkheden om hun investeringen te optimaliseren zonder beperkingen die specifiek gericht zijn op het reguleren van de woningvoorraad.
Wat betekent dit voor verhuurders?
Voor verhuurders die overwegen te investeren in de huurmarkt, biedt het Verenigd Koninkrijk, en dan met name Engeland en Wales, een aantal aantrekkelijke voordelen in vergelijking met Nederland:
– Hogere potentiële rendementen: Door de afwezigheid van maximale huurprijzen en puntensystemen kunnen verhuurders in Engeland en Wales potentieel hogere huurinkomsten genereren, vooral in gebieden met een sterke huurdersvraag.
– Grotere flexibiliteit: De flexibele huurovereenkomsten en het gebrek aan strenge regels voor huurprijsverhogingen of verhuurvoorwaarden geven verhuurders meer controle over hun investeringen en de mogelijkheid om snel in te spelen op marktschommelingen.
– Open markt voor beleggers: Zonder opkoopbescherming kunnen verhuurders gemakkelijker woningen verwerven en hun portefeuilles uitbreiden, wat vooral aantrekkelijk kan zijn in stedelijke gebieden met groeiende economieën en een toenemende vraag naar huurwoningen.
Blog 3: Woningtekort of woningoverschot?
Is er een woningoverschot of woningtekort in het Verenigd Koninkrijk?
De vraag of er een woningoverschot of woningtekort is in het Verenigd Koninkrijk is de afgelopen jaren steeds relevanter geworden. De vastgoedmarkt wordt beïnvloed door verschillende factoren, waaronder bevolkingsgroei, economische omstandigheden, bouwtrends en overheidsbeleid.
De huidige situatie: woningtekort
Op dit moment kampt het Verenigd Koninkrijk met een aanzienlijk woningtekort. Dit tekort is al jaren een probleem en blijft een grote uitdaging voor zowel de overheid als de vastgoedmarkt. Enkele van de belangrijkste indicatoren die wijzen op een woningtekort zijn:
1. Hoge huur- en koopprijzen:
– In veel delen van het Verenigd Koninkrijk, vooral in stedelijke gebieden zoals Londen, Manchester, Liverpool en Birmingham, zijn de huur- en koopprijzen de afgelopen tien jaar sterk gestegen. Deze stijgingen zijn een duidelijk teken van een onevenwicht tussen vraag en aanbod. Wanneer de vraag naar woningen groter is dan het aanbod, stijgen de prijzen.
2. Langere wachtlijsten voor sociale huisvesting:
– Het aantal mensen dat wacht op sociale huisvesting is toegenomen, wat wijst op een gebrek aan betaalbare woningen. Lokale overheden hebben moeite om voldoende sociale woningen te bouwen om aan de vraag te voldoen, wat leidt tot langere wachtlijsten en meer druk op bestaande huurwoningen.
3. Bevolkingsgroei en migratie:
– De bevolkingsgroei, mede gestimuleerd door migratie, heeft de vraag naar woningen in het VK verhoogd. Vooral in grotere steden en economische centra waar werkgelegenheid en voorzieningen geconcentreerd zijn, is de druk op de woningmarkt toegenomen. Volgens het Office for National Statistics (ONS) is de bevolking van het VK de afgelopen decennia gestaag gegroeid, wat heeft bijgedragen aan een toenemende vraag naar woningen.
4. Onvoldoende nieuwbouw:
– Ondanks inspanningen om de bouw van nieuwe woningen te stimuleren, blijft de bouw van nieuwe woningen in het VK achter bij de vraag. Hoewel de Britse regering ambitieuze doelen heeft gesteld om de woningbouw te versnellen, zoals het bouwen van 300.000 nieuwe woningen per jaar, is dit doel vaak niet gehaald.
De werkelijke bouwcijfers blijven lager dan nodig om aan de groeiende vraag te voldoen.
volgens gegevens van Savills, werden er in het jaar 2023 ongeveer 231,000 nieuwe woningen gebouwd. Dit betekent dat het Verenigd Koninkrijk nog steeds ongeveer 70,000 woningen per jaar tekort komt om aan de gestelde doelstellingen te voldoen.
– Veel nieuwbouwprojecten richten zich op het hogere segment van de markt, waardoor er een gebrek aan betaalbare woningen is voor starters en mensen met een lager inkomen. Dit gebrek aan betaalbare opties draagt bij aan het bredere woningtekort en de crisis in sociale huisvesting.
– Het cumulatieve woningtekort in het Verenigd Koninkrijk wordt geschat op meer dan een miljoen woningen. Deze schatting is gebaseerd op een aanhoudend tekort aan nieuwbouw in de afgelopen decennia. Het National Housing Federation en Crisis UK meldden in een rapport uit 2019 dat er in Engeland alleen al een tekort is van ongeveer 340.000 nieuwe woningen per jaar om het huidige tekort in te halen en aan de toekomstige vraag te voldoen. Dit aantal omvat zowel sociale woningen, betaalbare koopwoningen als huurwoningen.
Regionale verschillen in het woningtekort
Het woningtekort in het Verenigd Koninkrijk varieert sterk per regio:
– Londen en Zuidoost-Engeland: Deze regio’s hebben de meest acute woningtekorten, mede door de hoge vraag naar woningen in economische en culturele centra. De prijzen zijn hier aanzienlijk hoger dan het nationale gemiddelde, en de beschikbaarheid van betaalbare woningen is zeer beperkt.
– Noord-Engeland, Schotland en Wales: Hoewel er in sommige stedelijke gebieden, zoals Manchester en Edinburgh, ook woningtekorten zijn, is de situatie in deze regio’s over het algemeen minder ernstig dan in het zuiden. Er zijn echter ook hier uitdagingen, vooral in landelijke gebieden waar de woningvoorraad beperkt is en de nieuwbouw traag verloopt.
Toekomstige vooruitzichten en mogelijke oplossingen
Hoewel het Verenigd Koninkrijk momenteel kampt met een woningtekort, zijn er initiatieven en beleidsmaatregelen die gericht zijn op het aanpakken van dit probleem:
1. Overheidsbeleid en stimulansen:
– De Britse regering heeft verschillende programma’s gelanceerd om de woningbouw te stimuleren, zoals het verstrekken van subsidies aan lokale overheden om de bouw van sociale woningen te verhogen, en het versoepelen van planningsregels om ontwikkelaars meer ruimte te geven.
2. Innovatieve bouwmethoden:
– De introductie van innovatieve bouwmethoden, zoals modulaire bouw en prefab constructies, kan helpen om de snelheid en efficiëntie van woningbouw te verhogen. Deze technieken kunnen de kosten verlagen en de tijd die nodig is om nieuwe woningen te bouwen aanzienlijk verkorten.
3. Herbestemming van Leegstaand Vastgoed:
– Het herbestemmen van leegstaand commercieel vastgoed naar woonruimte is een andere mogelijke oplossing om het woningtekort te verminderen. Dit kan vooral nuttig zijn in stedelijke gebieden waar ruimte schaars is en de vraag naar woningen hoog.
Het Verenigd Koninkrijk heeft momenteel te maken met een aanzienlijk woningtekort, vooral in stedelijke en economische centra. Dit tekort wordt veroorzaakt door een combinatie van bevolkingsgroei, een beperkte bouwcapaciteit, strenge planningsregels en een gebrek aan betaalbare woningopties. Hoewel er inspanningen worden gedaan om dit probleem aan te pakken, blijft het woningtekort een grote uitdaging voor beleidsmakers, ontwikkelaars en gemeenschappen.
Voor investeerders kan dit echter ook kansen bieden, aangezien de hoge vraag naar woningen in veel gebieden een potentieel sterke huurrendement biedt.
Daarnaast worden vastgoedinvesteerders en ontwikkelaars gezien als onderdeel van de oplossing om het nationale probleem op te lossen. Als belegger ben je hier van harte welkom en wordt je gesteund met mogelijke belastingverlagingen of subsidies bij herontwikkelingen en renovaties.
